El arrendamiento de cosas

El 1545 excluye del arrendamiento los bienes fungibles que se consumen con el uso: quien los usa los gasta, y no podría devolver la misma cosa al acabar el arriendo. Los bienes raíces sin inscribir sí pueden arrendarse; lo que el 1549 les niega es el efecto frente a terceros. Los bienes de los menores también se arriendan, por sus progenitores o tutores, con un tope de duración (1548). Y el 1582 admite expresamente arrendar los muebles con la tienda o el almacén, y les da la duración del arriendo de la finca.

El 1577 mide el arriendo rústico sin plazo por la cosecha: dura todo el tiempo necesario para recoger los frutos que la finca entera dé en un año o pueda dar por una vez, aunque pasen dos o más años para obtenerlos. No se corta en el año agrícola si el fruto tarda más, ni queda indefinido. La duración por años, meses o días según la renta es la regla del 1581, que el Código pone entre las de los predios urbanos. El año agrícola sí es la medida en otros sitios: el arriendo rústico que hizo el usufructuario subsiste durante el año agrícola al acabar el usufructo (480), y el arrendatario de la finca vendida puede recoger la cosecha del año agrícola corriente (1571). Es la regla del Código; los arrendamientos rústicos tienen su propia ley, que fija una duración mínima.

El 1556 da a las dos partes los mismos remedios: quien sufre el incumplimiento puede pedir la rescisión del contrato con la indemnización de daños y perjuicios, o solo la indemnización, manteniendo el contrato. No hay que esperar a que venza el plazo, la indemnización no depende de cómo se recupere la cosa, y el 1556 no limita la rescisión al impago del precio: vale para las obligaciones de los artículos anteriores. El Código dice «rescisión» donde hoy se diría resolución, y el 1568 remite además al 1124, la regla general de las obligaciones recíprocas.

El 1571 recoge la regla de «venta quita renta»: el comprador tiene derecho a que termine el arriendo vigente al verificarse la venta, salvo pacto en contrario y lo dispuesto en la Ley Hipotecaria. No queda obligado a respetarlo como el vendedor, ni se subroga en él por la compra; pero el pacto en contrario sí le obliga. Si usa de ese derecho, el arrendatario puede recoger los frutos de la cosecha del año agrícola corriente y pedir al vendedor la indemnización de daños y perjuicios. El que compró con pacto de retraer tiene que esperar a que acabe el plazo del retracto (1572). Es la regla del Código; los arrendamientos de vivienda y de local tienen su ley.

Desde la Ley 8/2021, el 1548 nombra a los progenitores o tutores, respecto de los bienes de los menores, y a los administradores de bienes que no tengan poder especial: ninguno puede arrendar por término que exceda de seis años. La redacción anterior decía «padres o tutores» y hablaba de los bienes «de los menores o incapacitados», y la incapacitación desapareció con esa reforma. El tope es para el administrador sin poder especial, no para el que lo tiene. El usufructuario puede arrendar por sí mismo (480), y el 1548 no nombra a los copropietarios ni al gestor. Las personas con discapacidad tienen su regla en otro lugar: el curador con facultades de representación necesita autorización judicial para arrendar inmuebles por término inicial que exceda de ese mismo plazo (287.2.º).

El 1558 obliga al arrendatario a tolerar la reparación urgente que no pueda diferirse, aunque le sea muy molesta y aunque le prive de una parte de la finca. La rebaja del precio no es condición para tolerarla: el mismo artículo la da después, solo si la reparación se prolonga más allá del tiempo que fija, y a proporción del tiempo y de la parte de que se vea privado; y si la obra hace inhabitable la parte que necesita para vivir con su familia, puede rescindir el contrato. Reparar es obligación del arrendador (1554.2.º); al arrendatario le toca avisarle de que hace falta (1559).

El 1566 entiende que hay tácita reconducción cuando el arrendatario permanece disfrutando quince días de la cosa con aquiescencia del arrendador, salvo que haya precedido requerimiento. El nuevo arriendo no dura lo que el contrato vencido, ni se prorroga sin fin: dura el tiempo de los artículos 1577 (el predio rústico, el necesario para recoger los frutos) y 1581 (por años, meses o días según se pague el alquiler), y cumplido ese término cesa sin requerimiento. Lo que no pasa a la reconducción son las garantías de tercero (1567).

El 1543 define el arrendamiento de cosas por tres notas: el goce o uso de una cosa, por tiempo determinado y por precio cierto. Entregar una cosa no fungible para que se use y se devuelva sin precio es el comodato, que es esencialmente gratuito (1740); entregar una cosa a cambio de un precio que se paga por ella es la compraventa (1445); y ejecutar una obra o prestar un servicio por precio cierto es la otra clase de arrendamiento, la de obras o servicios (1544).

El 1560 recorta el deber de mantener al arrendatario en el goce pacífico (1554.3.º): el arrendador no responde de la perturbación de mero hecho que cause un tercero, y es el arrendatario quien tiene acción directa contra el perturbador. El Código no le permite dejar de pagar por ello. Otra cosa es que el tercero obre en virtud de un derecho que le corresponda, sea la Administración o un particular: entonces, dice el párrafo segundo, no hay perturbación de hecho.

El 1562 resuelve el silencio del contrato con una presunción a favor del arrendador: el arrendatario recibió la finca en buen estado, salvo prueba en contrario. Es una presunción que admite prueba, así que el arrendatario puede demostrar que la recibió peor. No deja la carga al arrendador ni da por bueno el estado de la devolución, porque el arrendatario debe devolverla tal como la recibió (1561).

El 1554 da tres obligaciones al arrendador: entregar la cosa, hacer en ella durante el arrendamiento todas las reparaciones necesarias para conservarla en estado de servir al uso a que se destinó, y mantener al arrendatario en el goce pacífico. Pagar el precio y usar la cosa como un diligente padre de familia son obligaciones del arrendatario (1555.1.º y 2.º), y también lo es avisar al propietario de la usurpación o novedad dañosa que otro prepare (1559), que además le obliga a avisarle de la necesidad de esas reparaciones.

El 1546 da los nombres de las dos clases de arrendamiento a la vez: arrendador es el que se obliga a ceder el uso de la cosa, ejecutar la obra o prestar el servicio, y arrendatario el que adquiere el uso de la cosa o el derecho a la obra o servicio y se obliga a pagarlo. En la obra, pues, el arrendador es quien la hace, y quien la encarga y la paga es el arrendatario. Los materiales no deciden el nombre: el 1588 admite que el que ejecuta la obra ponga solo su trabajo o también el material.

El 1575 niega la rebaja por la esterilidad de la tierra y por la pérdida de frutos debida a casos fortuitos ordinarios. Solo la admite, salvo pacto especial en contrario, por casos fortuitos extraordinarios e imprevistos —el incendio, la guerra, la peste, la inundación insólita, la langosta, el terremoto u otro igualmente desacostumbrado— y con la pérdida que el propio artículo exige. Tampoco hay rebaja cuando los frutos se pierden después de separados de su raíz o tronco (1576), y el Código no la ata a lo que el arrendatario pueda pagar. Es la regla del Código; los arrendamientos rústicos tienen su propia ley.

El 1572 retrasa para este comprador la facultad del 1571: no puede desahuciar al arrendatario hasta que haya concluido el plazo para usar del retracto. Mientras ese plazo corre, el vendedor puede recuperar la finca, y el arrendamiento no se pone en juego antes de saber quién se queda con ella. Acabado el plazo, puede hacer lo que cualquier comprador; el Código no hace depender esa facultad de la inscripción de la compra.

El 1569 enumera cuatro causas de desahucio: la expiración del término convencional o del legal, la falta de pago del precio convenido, la infracción de cualquiera de las condiciones del contrato y destinar la cosa a usos no pactados que la hagan desmerecer o no usarla como manda el 1555.2.º. Subarrendar cuando el contrato no lo prohíbe expresamente es un derecho del arrendatario (1550), así que no infringe nada; sería causa si hubiera prohibición, como infracción de una condición. Fuera de esos casos, el arrendatario puede aprovechar los términos legales (1570).

El 1550 parte de la libertad: si el contrato de arrendamiento de cosas no lo prohíbe expresamente, el arrendatario puede subarrendar en todo o en parte. Lo que lo impide es la prohibición expresa, no la falta de autorización del arrendador, y el Código no distingue entre subarrendar una parte o la cosa entera. Subarrendar tampoco libera al arrendatario: lo hace «sin perjuicio de su responsabilidad» ante el arrendador, y el subarrendatario queda obligado también, no en su lugar (1551 y 1552). Es la regla del Código; la del alquiler de vivienda está en otra ley.

El 1581 da la duración del arriendo sin plazo por la forma de pagar el alquiler: por años si es anual, por meses si es mensual, por días si es diario. Y añade que «en todo caso» cesa, sin necesidad de requerimiento especial, cumplido el término. No hace falta requerir ni preavisar, y pagar puntualmente no lo prolonga por sí solo; lo que puede dar un arriendo nuevo es que el arrendatario siga en la finca con la aquiescencia del arrendador, la tácita reconducción del 1566. Es la regla del Código; el alquiler de vivienda tiene la suya en la Ley de Arrendamientos Urbanos.