La comunidad de bienes

Según el párrafo segundo del 396, las partes en copropiedad «no son en ningún caso susceptibles de división» y solo se enajenan, gravan o embargan juntamente con la parte determinada privativa de la que son anejo inseparable. No las separa ningún acuerdo de mayoría, ni basta con que quien las adquiere tenga otro piso. Y la regla del 401, que impide exigir la división cuando la cosa resultaría inservible, es de la comunidad ordinaria; aquí no hay división posible en ningún caso.

Frente a la regla del 400 —ningún copropietario está obligado a permanecer en la comunidad—, el 401 pone un límite: no puede exigirse la división cuando de hacerla la cosa resulte inservible para el uso a que se destina. Eso no obliga a seguir en comunidad: la cosa que no admite división se adjudica a uno de los condueños o se vende (404). La deuda de gastos se reclama (395), pero no cierra la salida de la comunidad. La mayoría de los intereses decide la administración (398), no si alguien se queda en la comunidad. Y la hipoteca de una parte no impide dividir: su efecto se limita a la porción que se adjudique al deudor (399).

El 403 deja a los acreedores o cesionarios de los partícipes concurrir a la división y oponerse a la que se haga sin ellos, pero cierra la puerta después: no pueden impugnar la división consumada «excepto en caso de fraude, o en el de haberse verificado no obstante la oposición formalmente interpuesta para impedirla». No basta con que no se les llamara, ni con que lo adjudicado al deudor no cubra sus créditos. Y no es cierto que nunca puedan impugnarla: esas dos excepciones lo permiten.

El párrafo segundo del 393 presume iguales las porciones de los partícipes «mientras no se pruebe lo contrario»: quien sostenga que la suya es mayor tiene que probarlo, por ejemplo con el título de adquisición. Lo que el párrafo primero hace proporcional a las cuotas es otra cosa: el concurso en los beneficios y en las cargas. El uso que cada uno hace de la cosa no fija su cuota, y la presunción existe precisamente para que nadie tenga que probar la suya cuando es igual a la de los demás.

El párrafo tercero del 396 lo niega: en la enajenación de un piso o local, los dueños de los demás, «por este solo título», no tienen tanteo ni retracto. La tentación es el retracto de comuneros del 1522, que el Código da al copropietario de una cosa común cuando otro vende su parte a un extraño; pero ser cotitular de los elementos comunes por tener un piso no basta para ese retracto. La preferencia de los vecinos para comprar estaba en la redacción del 396 de 1939, que solo prefería al dueño del piso inmediato a igualdad de ofertas, y la Ley 49/1960 la suprimió.

El 400 empieza por la regla —ningún copropietario está obligado a permanecer en la comunidad— y admite, «esto no obstante», el pacto de conservar la cosa indivisa por tiempo determinado «que no exceda de diez años». Al vencer, el plazo puede prorrogarse por nueva convención: no se alarga solo ni por decisión de una mayoría. Los otros plazos son de otras celdas: cuatro años dura el retracto convencional a falta de pacto (1508), cuyo máximo pactado coincide con este; cinco, las acciones personales sin plazo especial (1964.2); veinte, las servidumbres continuas y aparentes por prescripción (537) y la usucapión entre ausentes (1957).

El 395 da a todo copropietario derecho a obligar a los demás a contribuir a los gastos de conservación, y una sola salida a quien no quiera pagarlos: «sólo podrá eximirse» el que renuncie a su parte en el dominio. Mientras siga siendo comunero, contribuye: no le libera dejar de usar la cosa ni ceder su uso a los otros, porque la obligación va unida a la cuota, no al aprovechamiento. Oponerse sirve frente a una alteración, que necesita el consentimiento de todos (397), no frente a la conservación.

El 394 deja a cada partícipe servirse de las cosas comunes con tres límites: disponer de ellas conforme a su destino, no perjudicar el interés de la comunidad y no impedir a los copartícipes utilizarlas según su derecho. No reparte el uso en turnos proporcionales a la cuota, que mide el concurso en beneficios y cargas (393), ni lo condiciona a estar al corriente de los gastos: a quien no paga se le obliga a contribuir (395), no se le priva del uso. Tampoco es un uso sin límites, porque los demás tienen el mismo derecho sobre la misma cosa.

El 405 protege al tercero: la división de una cosa común no le perjudica, y conserva los derechos de hipoteca, servidumbre u otros derechos reales que tuviera antes de la partición. La hipoteca no se extingue ni se fracciona por dividirse la finca, ni depende de que el acreedor concurriera: concurrir u oponerse es la vía del 403 para los acreedores de un partícipe, no una condición para conservar un derecho real anterior. Distinto es que un solo condueño hipoteque su parte: entonces el efecto se limita, respecto de los demás, a la porción que se le adjudique (399).

El 392 define la comunidad por la titularidad pro indiviso: varias personas son a la vez titulares de la propiedad de una misma cosa o de un mismo derecho, sin partes materiales separadas, y cada una tiene su cuota (393). Que sobre una cosa concurran derechos distintos —el usufructo de uno y la propiedad de otro, por ejemplo— no es comunidad: cada uno es titular de un derecho diferente. Si la cosa está repartida en partes materiales, cada parte tiene su dueño y no queda nada pro indiviso. Y poner bienes en común para partir las ganancias es el contrato de sociedad (1665), no la comunidad.

El párrafo primero del 404 da dos salidas a la cosa esencialmente indivisible: adjudicarla a uno de los condueños indemnizando a los demás, si lo convienen, o, si no, venderla y repartir su precio. Adjudicarla al de mayor cuota o por sorteo exigiría ese convenio, que es justo lo que falta. Y el Código no deja la cosa en una comunidad forzosa, porque ningún copropietario está obligado a permanecer en ella (400). Para lo demás, la división se rige por las reglas de la división de la herencia (406).