La medianería, las luces y vistas y las servidumbres voluntarias

El 579 permite a cada medianero usar la pared en proporción a su derecho, y edificar apoyándose en ella es su primer ejemplo. Para hacerlo tiene que pedir antes el consentimiento de los demás, pero la negativa no lo bloquea: si no lo obtiene, «se fijarán por peritos las condiciones necesarias para que la nueva obra no perjudique a los derechos de aquéllos». Pedir el consentimiento es obligatorio, así que no puede edificar sin más; y el otro no tiene que venderle su parte, porque la pared es de los dos.

El 595 deja al propietario imponer servidumbres «sin el consentimiento del usufructuario», pero solo las «que no perjudiquen al derecho del usufructo»: el propietario sigue siendo dueño y puede gravar la finca, siempre que no recorte lo que ya es del usufructuario. Por eso no necesita su consentimiento para todo, ni puede imponer cualquiera. El usufructo no bloquea la finca: el propietario conserva la facultad de gravarla dentro de ese límite.

El 591 pone primero la regla del lugar: los árboles se plantan «a la distancia autorizada por las ordenanzas o la costumbre del lugar», y solo «en su defecto» rigen las del Código, distintas para árboles altos y para arbustos o árboles bajos. Por eso el Código no prevalece sobre las ordenanzas: las completa. Tampoco se planta a cualquier distancia: el párrafo segundo deja a todo propietario pedir que se arranquen los árboles plantados más cerca; cortar las ramas que invaden es otra regla (592). Y el dictamen pericial es del 590, para construcciones peligrosas.

El 582 exige «dos metros de distancia» entre la pared y la finca del vecino para abrir ventanas con vistas rectas, balcones u otros voladizos semejantes. Los sesenta centímetros son del mismo artículo, pero para las vistas de costado u oblicuas, que miran menos sobre la finca ajena. Los tres metros son la distancia a la que no puede edificar el dueño del predio sirviente cuando el otro ha adquirido el derecho a tener vistas (585), y los cincuenta centímetros, la distancia supletoria para plantar arbustos o árboles bajos (591). Y la regla del 582 no se aplica entre edificios separados por una vía pública (584).

Los huecos para luces del 581 los abre el dueño de la pared sin pedir permiso, pero el vecino no queda atado a ellos: el párrafo segundo le deja cerrarlos «si adquiere la medianería y no se hubiera pactado lo contrario», porque entonces la pared pasa a ser de los dos y rige el 580. Mientras no la adquiera, no puede cerrarlos ni exigir al dueño de la pared que los tape. Tampoco es verdad que no puedan taparse nunca: el párrafo tercero le permite cubrirlos edificando en su terreno o levantando una pared contigua. Y ninguna de las dos vías exige probar un perjuicio.

El 594 da al propietario una libertad amplia: puede establecer «las servidumbres que tenga por conveniente, y en el modo y forma que bien le pareciere», con un solo límite, «que no contravenga a las leyes ni al orden público». No tiene que elegir de una lista del Código ni pedir aprobación judicial. Lo de continua y aparente no limita qué servidumbre puede crearse: decide si puede adquirirse también por prescripción (537), frente a las que solo nacen de título (539).

El 585 protege el derecho a tener vistas directas, balcones o miradores adquirido «por cualquier título»: el dueño del predio sirviente «no podrá edificar a menos de tres metros de distancia», medidos como dice el 583. Es la diferencia con los huecos para luces del 581, que el vecino sí puede tapar edificando en su terreno. El artículo no le prohíbe abrir sus propias ventanas si guarda las distancias del 582, ni cultivar su finca, y la servidumbre no le impide vender: grava la finca y pasa con ella a quien la compre.

El 577 deja alzar la pared a todo propietario, pero «haciéndolo a sus expensas e indemnizando los perjuicios que se ocasionen con la obra, aunque sean temporales»: la obra la quiere él y la paga él. El reparto proporcional entre medianeros es el de las reparaciones de la pared tal como estaba (575), no el de levantarla. Y la conservación de lo añadido también es de su cuenta (párrafo segundo del mismo artículo); los demás solo entran si adquieren después la medianería de esa parte (578).

El párrafo segundo del 575 deja una salida: todo propietario puede dispensarse de contribuir «renunciando a la medianería», y basta su renuncia, sin que los demás tengan que consentir. La excepción es que la pared sostenga un edificio suyo: entonces sigue sacando provecho de ella y no puede librarse de la carga. Sin renunciar no hay dispensa, por mucho que la obra aproveche más al vecino: el reparto del párrafo primero es en proporción al derecho de cada uno, no al beneficio.

El 593 presume medianeros los árboles de un seto vivo medianero y deja que cualquiera de los dueños exija su derribo. Los que sirven de mojones son la excepción: marcan el lindero de las dos fincas y «no podrán arrancarse sino de común acuerdo entre los colindantes». No basta, pues, con que lo pida uno, ni siquiera con un perito; pero tampoco están protegidos frente a los dos, que sí pueden quitarlos juntos.

El 576 le permite renunciar a la medianería igual que a cualquier otro propietario, pero le carga con lo que su derribo puede estropear: son de su cuenta «todas las reparaciones y obras necesarias para evitar, por aquella vez solamente, los daños que el derribo pueda ocasionar a la pared medianera». Por eso la renuncia no le deja libre de todo, aunque tampoco le obliga a seguir pagando reparaciones futuras: solo las de ese derribo. Reconstruir la pared con más espesor tomado de su suelo es la regla de quien quiere alzarla y la pared no lo aguanta (577).

El 584 dice que lo dispuesto en el 582 «no es aplicable a los edificios separados por una vía pública»: la calle ya separa las fincas, y mirar sobre ella no invade la del vecino. La altura no cuenta: las distancias se miden en horizontal, desde la línea exterior de la pared o desde la del voladizo para las rectas, y desde la línea de separación de las dos propiedades para las oblicuas (583), así que abrir por encima del tejado vecino o tener la pared más alta no las suprime. Y que la finca del vecino esté sin edificar no cambia nada: el 582 protege la finca, edificada o no.

Para gravar la finca hacen falta todos (597, párrafo primero), y lo concedido por algunos queda en suspenso hasta que la otorgue el último. Pero el párrafo tercero no deja la concesión de uno solo en nada: «obliga al concedente y a sus sucesores, aunque lo sean a título particular, a no impedir el ejercicio del derecho concedido». No es nula, entonces, pero tampoco grava la finca entera; y el artículo no la convierte en un gravamen de su cuota que se ejerza tras la división.

El 572.1.º presume la servidumbre de medianería «en las paredes divisorias de los edificios contiguos hasta el punto común de elevación»: hasta donde llegan los dos, la pared sirve a ambos; lo que el edificio más alto levanta por encima solo le sirve a él, y ahí no hay presunción. Por eso no se presume en toda la altura, y tampoco se queda en los cimientos. Y entre edificios sí se presume: es justamente el primer caso del artículo, que solo cede ante un título, un signo exterior o una prueba en contrario.

El 597 exige «el consentimiento de todos los copropietarios», la misma unanimidad que el 397 pide para hacer alteraciones en la cosa común: gravar la finca entera afecta a la parte de cada uno. La mayoría de los intereses, con el juez si no se alcanza, es la regla del 398 para administrar y disfrutar la cosa común, no para gravarla.

El 581 deja al dueño de una pared propia, contigua a finca ajena, abrir «ventanas o huecos para recibir luces a la altura de las carreras, o inmediatos a los techos», de dimensiones pequeñas y en todo caso con reja de hierro remetida y red de alambre: entra la luz, pero no se ve. Las vistas rectas y los balcones son otra cosa, y el 582 solo los admite con distancia a la finca del vecino. El consentimiento del vecino lo exige el 580 para abrir en la pared medianera, no en la propia.

El 606 dice que los títulos de dominio o de otros derechos reales sobre inmuebles que no estén debidamente inscritos o anotados «no perjudican a tercero». El título no inscrito vale entre quienes lo otorgaron: lo que no puede es oponerse a un tercero. Por eso no es nulo, y el Código no hace depender de la inscripción la transmisión del dominio (609: se transmite por ciertos contratos mediante la tradición) ni prohíbe vender sin inscribir. Donde la inscripción sí es indispensable para que el derecho nazca es en la hipoteca (1875), que no es el caso de un título de dominio.

El 575 manda que la reparación y construcción de las paredes medianeras, y el mantenimiento de los vallados, setos, zanjas y acequias medianeros, «se costeará por todos los dueños de las fincas que tengan a su favor la medianería, en proporción al derecho de cada uno». No se paga a partes iguales si los derechos son distintos, ni lo paga quien más usa la pared o quien pide la obra. La única forma de dejar de pagar es renunciar a la medianería, en el párrafo segundo del mismo artículo.

El 586 obliga al propietario de un edificio a construir sus tejados de modo que las aguas pluviales caigan sobre su propio suelo o sobre la calle o sitio público, no sobre el del vecino. Y añade: «aun cayendo sobre el propio suelo», tiene que recogerlas «de modo que no causen perjuicio al predio contiguo». No basta, pues, con que no caigan sobre el vecino. Tampoco tiene que llevarlas siempre a la calle, porque el propio suelo es una salida válida; y el vecino no tiene que darles paso salvo en el caso del patio enclavado, con indemnización (588).

El 588 da al dueño del patio enclavado el derecho a exigir la servidumbre de desagüe, «dando paso a las aguas por el punto de los predios contiguos en que sea más fácil la salida», con el conducto en la forma que menos perjudique al predio sirviente, y «previa la indemnización que corresponda». El punto no lo eligen los vecinos: manda dónde es más fácil la salida. Y no es gratuita: como el paso del predio enclavado (564), se paga antes de establecerla. El Código no encarga al Ayuntamiento esta servidumbre entre particulares.