La prenda, la hipoteca y la anticresis

Salvo pacto en contrario, el 1882 pone las contribuciones y cargas de la finca a cargo del acreedor, y también los gastos necesarios de conservación y reparación; pero lo que emplee en ello se deduce de los frutos. No las paga el deudor por ser dueño, ni se las reclama al deudor aparte, y el acreedor no las soporta sin compensación.

El 1881 define la anticresis por los frutos de un inmueble: el acreedor los percibe con la obligación de aplicarlos a los intereses, si se deben, y después al capital. El orden es ese, y no el inverso. Retener una cosa mueble hasta el pago es la prenda (1866). Y el acreedor no hace suyo el inmueble ni lo disfruta sin cuenta: aplica los frutos a la deuda, deducidos los gastos y cargas que paga (1882).

El último párrafo del 1857 lo permite expresamente: las terceras personas extrañas a la obligación principal pueden asegurarla pignorando o hipotecando sus propios bienes. El requisito 2.º del mismo artículo pide que la cosa sea de quien la hipoteca, no del deudor: aquí el piso es del padre, que es quien lo hipoteca. No hace falta que se obligue además como fiador, que es otro contrato (1822), ni que la deudora lo consienta: el Código no lo exige.

El segundo párrafo del 1866 deja al acreedor prorrogar la retención hasta que se le satisfagan ambos créditos, «aunque no se hubiese estipulado» que la prenda garantizara la segunda deuda: por eso no hace falta el consentimiento del deudor. Lo que se prorroga es la retención, no la garantía entera: el párrafo no le da derecho a enajenar la prenda por la segunda deuda. La anticresis remite a este mismo párrafo (1886).

La prenda y la hipoteca son indivisibles aunque la deuda se divida entre los causahabientes (1860): por eso el heredero que pagó su parte no puede pedir que se extinga proporcionalmente la garantía mientras la deuda no esté satisfecha por completo. Que la cosa sea materialmente divisible no importa, porque la indivisibilidad es de la garantía, no de la cosa, y el consentimiento de los coherederos no entra en la regla. La única excepción es que varias cosas garanticen cada una una porción determinada del crédito.

El 1884 dice que el acreedor no adquiere la propiedad del inmueble por la falta de pago en plazo y que «todo pacto en contrario será nulo»; lo que puede es pedir, en la forma de la Ley de Enjuiciamiento Civil, el pago de la deuda o la venta del inmueble. Es la misma idea que el 1859 para la prenda y la hipoteca. Las dos subastas sin resultado que dejan al acreedor hacerse dueño son del 1872, solo de la prenda.

El 1876 define la hipoteca por esto: sujeta directa e inmediatamente los bienes sobre los que se impone, «cualquiera que sea su poseedor», al cumplimiento de la obligación. Cambiar de dueño la finca no la libera ni traslada la garantía al precio, y la sujeción no termina porque el comprador inscriba su compra: dura mientras la obligación esté sin cumplir. Qué puede reclamarse al nuevo poseedor lo dice el 1879; cómo se ejecuta, la Ley de Enjuiciamiento Civil.

El 1877 extiende la hipoteca a las accesiones naturales, a las mejoras, a los frutos pendientes y rentas no percibidas al vencer la obligación, y a las indemnizaciones que se deban al propietario por el seguro de los bienes o por su expropiación. No se queda en la finca tal como estaba ni deja fuera las indemnizaciones, que ocupan el lugar de lo que se pierde, y los frutos ya percibidos no están en la lista. El propio artículo deja a salvo «las declaraciones, ampliaciones y limitaciones establecidas por la ley», y la Ley Hipotecaria las pone: salvo pacto, la hipoteca no comprende los frutos ni las rentas vencidas (art. 111), y si la finca pasa a un tercer poseedor, no alcanza a lo que él costeó o le pertenece (art. 112).

El 1859 es tajante: el acreedor no puede apropiarse las cosas dadas en prenda o hipoteca, ni disponer de ellas. Lo que le corresponde es que se enajenen para cobrarse con el precio (1858). No cambia la regla que la finca valga menos que la deuda, ni que se pactara al constituir la hipoteca: ese pacto, el comisorio, es justo lo que la prohibición impide, y el Código lo declara nulo con todas sus letras en la anticresis (1884). La única puerta que el Código abre para quedarse la cosa es de la prenda y no de la hipoteca: dos subastas ante notario sin resultado, dando carta de pago de todo el crédito (1872).

El 1870 prohíbe al acreedor usar la prenda sin autorización del dueño y le da a este un remedio concreto: pedir que se constituya en depósito. El uso indebido no extingue la prenda ni obliga a devolver la cosa —el deudor no puede recuperarla sin pagar (1871)—, ni adelanta el vencimiento de la deuda ni le hace perder el crédito al acreedor.

El 1865 exige, para que la prenda surta efecto contra tercero, que la certeza de la fecha conste por instrumento público. La posesión del acreedor es requisito para constituir la prenda (1863), pero no basta frente a terceros, y tampoco las firmas de las partes en un documento privado. El Registro de la Propiedad es de la hipoteca (1875): la prenda del Código no se inscribe.

El 1883 tiene dos caras. El deudor no puede recuperar el goce del inmueble sin haber pagado antes enteramente (párrafo primero), pero el acreedor, para librarse de las obligaciones del 1882, puede siempre obligar al deudor a que entre de nuevo en el goce de la finca, salvo pacto en contrario. El distractor «nada» lee solo el primer párrafo. Vender la finca no es una salida a su arbitrio: el 1884 solo le deja pedir el pago o la venta en la forma de la Ley de Enjuiciamiento Civil.

El 1858 completa los requisitos del 1857 con lo que da sentido a la garantía: vencida la obligación, las cosas pueden enajenarse para pagar al acreedor con su precio. Lo que no puede el acreedor es quedárselas en pago: el 1859 le prohíbe apropiárselas. Y la garantía no libera al deudor: si el precio no cubre la deuda, sigue respondiendo con el resto de sus bienes (1911), salvo que en la hipoteca se haya pactado limitarla a los bienes hipotecados, como permite la Ley Hipotecaria (art. 140). El Código tampoco le deja liberarse abandonando la cosa ni sustituyéndola por otra.

El 1857 da tres requisitos comunes a la prenda y a la hipoteca: que aseguren una obligación principal (1.º), que la cosa sea de quien la empeña o hipoteca (2.º) y que este tenga la libre disposición de sus bienes o esté autorizado (3.º). Que la cosa sea un inmueble inscrito no es requisito común: la prenda recae sobre cosas muebles (1864), y la inscripción en el Registro es lo que el 1875 añade, solo para la hipoteca, «además de los requisitos exigidos en el artículo 1.857».

El 1869 dice las dos cosas a la vez: el deudor sigue siendo dueño de la cosa mientras no sea expropiado de ella, y, «esto no obstante», el acreedor puede ejercitar las acciones que competan al dueño para reclamarla o defenderla contra tercero. No necesita que el deudor le ceda nada, porque el artículo se las da directamente; y no las ejerce por ser dueño, que no lo es.

El 1866 da al acreedor pignoraticio el derecho de retener la cosa, en su poder o en el del tercero a quien se entregó, hasta que se le pague. No puede usarla sin autorización del dueño (1870), no se hace dueño al vencer la deuda (1859) y, si no cobra, la enajenación se hace ante notario y en subasta pública (1872), no en una venta privada.

El 1874 cierra la lista con un «sólo»: los bienes inmuebles y los derechos reales enajenables con arreglo a las leyes impuestos sobre bienes inmuebles. Las cosas muebles en el comercio son lo que puede darse en prenda (1864). Los derechos personales no se hipotecan. La hipoteca de muebles inscribibles, como los vehículos, existe, pero no en el Código: la regula la Ley de 16 de diciembre de 1954 de hipoteca mobiliaria y prenda sin desplazamiento.

La indivisibilidad del 1860 tiene una excepción en el mismo artículo: cuando son varias las cosas hipotecadas o dadas en prenda y cada una garantiza solo una porción determinada del crédito. Entonces el deudor tiene derecho a que se extinga la garantía de cada cosa a medida que pague la parte de deuda de que esa cosa responde. El distractor tentador es la regla general («ninguno hasta pagar entera»), que aquí no rige; y lo que libera cada finca es pagar su porción, no la mitad de la deuda ni la elección del deudor.

El 1872 regula la enajenación de la prenda: ante notario, en subasta pública y con citación del deudor; si la primera no da resultado, una segunda con iguales formalidades, y si tampoco, el acreedor puede hacerse dueño de la prenda, obligado a dar carta de pago de la totalidad de su crédito. El distractor tentador es el 1859 (el acreedor no puede apropiarse la prenda), que es la regla general; esta es la salida que el Código le da después de las dos subastas. Y al quedársela se da por pagado de todo: no puede reclamar la diferencia.