Las obligaciones del comprador, el retracto, la cesión de créditos y la permuta

El 1521 define el retracto legal como «el derecho de subrogarse, con las mismas condiciones estipuladas en el contrato, en lugar del que adquiere una cosa por compra o dación en pago». El retrayente se pone en el lugar del adquirente en lo pactado, no por una tasación. Recuperar la cosa por reserva del vendedor es el retracto convencional (1507), y extinguir el crédito litigioso reembolsando al cesionario es el derecho del deudor del 1535.

El 1540 da a elegir al permutante que pierde por evicción la cosa recibida: puede «optar entre recuperar la que dio en cambio, o reclamar la indemnización de daños y perjuicios». La recuperación tiene dos límites, que aquí no juegan: que la cosa siga en poder del otro permutante y los derechos adquiridos de buena fe por un tercero. Ninguna norma le da derecho a otra cosa de igual valor. Distinto es el permutante que, antes de entregar lo suyo, prueba que lo recibido no era del otro: no está obligado a entregar y cumple devolviendo (1539).

El párrafo segundo del 1524 lo zanja: «El retracto de comuneros excluye el de colindantes». No hay preferencia por la fecha ni reparto entre los dos. El orden de solicitud solo desempata entre colindantes de igual cabida (1523), y el prorrateo es lo de varios copropietarios que retraen a la vez (1522).

El 1512 permite a los acreedores del vendedor usar el retracto convencional contra el comprador, pero no «sino después de haber hecho excusión en los bienes del vendedor»: antes han de perseguir lo que el vendedor tiene. No es un derecho personalísimo, y el consentimiento del comprador no es requisito. Es la misma lógica de la acción subrogatoria del 1111, que también exige perseguir antes los bienes del deudor.

El 1501 hace deber intereses al comprador «por el tiempo que medie entre la entrega de la cosa y el pago del precio» en tres casos, y basta cualquiera de ellos: si se pactó, si la cosa vendida y entregada «produce fruto o renta», o si incurrió en mora conforme al 1100. Aquí basta el segundo, aunque falten los otros dos. Los intereses corren desde la entrega, no desde la perfección; y la reclamación del vendedor es lo que constituye en mora (1100), el tercer caso, que aquí no hace falta.

El 1520 separa las dos cosas: el vendedor que recobra la cosa la recibe «libre de toda carga o hipoteca impuesta por el comprador», pero «estará obligado a pasar por los arriendos» que este hizo de buena fe y según la costumbre del lugar. La hipoteca cae con el retracto; el arriendo se respeta. El enunciado dice que el pacto se inscribió para dejar fuera la salvedad de la Ley Hipotecaria respecto de terceros, a la que remiten el 1510 y el 1537. Es la otra cara del 1572, que impide al comprador con pacto de retraer terminar el arriendo de la finca mientras dure el plazo del retracto.

El 1538 define la permuta como el contrato por el cual «cada uno de los contratantes se obliga a dar una cosa para recibir otra»: cosa por cosa, sin precio. Entregar una cosa a cambio de un precio cierto en dinero o signo que lo represente es la compraventa (1445); dar el goce de una cosa por tiempo y precio es el arrendamiento de cosas (1543); y entregar una cosa no fungible para que se use y se devuelva, el comodato (1740). En lo que no regula, la permuta se rige por las reglas de la venta (1541).

El 1535 da al deudor del crédito litigioso vendido el derecho de «extinguirlo, reembolsando al cesionario el precio que pagó, las costas que se le hubiesen ocasionado y los intereses del precio». Se mide por lo que pagó el cesionario, no por el importe del crédito. No puede oponerse a la cesión, y pagar al cedente solo libera a quien aún no conocía la cesión (1527). El derecho tiene excepciones (1536).

El 1522 da el retracto al copropietario cuando se enajena a un extraño la parte de todos los demás condueños o de alguno de ellos, y si quieren usarlo dos o más, «sólo podrán hacerlo a prorrata de la porción que tengan en la cosa común»: ni por mitades ni por cabezas. La finca rústica que no excede de una hectárea es la condición del retracto de colindantes (1523), no la del de comuneros, que además excluye al de colindantes (1524). Que el condueño pueda enajenar su parte (399) no impide que los demás retraigan.

El 1528 extiende la venta o cesión de un crédito a «todos los derechos accesorios, como la fianza, hipoteca, prenda o privilegio». No hace falta enumerarlos, y la fianza pasa como la hipoteca: lo accesorio sigue al crédito. Lo que se transmite con un inmueble queda, además, sujeto a la Ley Hipotecaria (1537).

El 1504 corrige el pacto de resolución de pleno derecho en la venta de inmuebles: el comprador «podrá pagar, aun después de expirado el término», mientras no haya sido requerido «judicialmente o por acta notarial». Una reclamación de palabra no basta, y la resolución no opera sola al vencer el plazo. Hecho el requerimiento, ya no hay vuelta atrás: «el Juez no podrá concederle nuevo término». En los muebles la regla es otra (1505).

El párrafo segundo del 1508 pone techo al pacto: «el plazo no podrá exceder de diez años». Los cuatro años son la duración cuando no se pacta nada (párrafo primero), no el máximo de lo pactado. Los seis años son los del 1548 y el año, el de la responsabilidad del cedente por la solvencia del deudor (1530). Los diez años del 1508 no son los del pacto de indivisión de la comunidad (400), otra norma con el mismo número.

El 1508 cuenta el plazo del retracto convencional «desde la fecha del contrato», no desde la entrega ni desde el pago. La inscripción en el Registro es el día inicial del retracto legal (1524), que tiene además otro plazo: la tentación es cruzar los dos retractos.

El 1529 hace responder al vendedor de buena fe «de la existencia y legitimidad del crédito al tiempo de la venta», pero «no de la solvencia del deudor», salvo pacto expreso o insolvencia «anterior y pública». Aquí no hay pacto y la insolvencia es posterior. El precio recibido y los gastos son lo único que paga cuando sí responde de la solvencia (párrafo segundo); los daños y perjuicios son del vendedor de mala fe (párrafo tercero); y vender el crédito como dudoso quita la responsabilidad por su existencia, no añade la de la solvencia.

El 1507 define el retracto convencional por la reserva del vendedor: tiene lugar «cuando el vendedor se reserve el derecho de recuperar la cosa vendida», con la obligación de reembolsar lo que dice el 1518. Es un derecho del vendedor, no del comprador; subrogarse por ley en lugar del comprador es el retracto legal (1521); y el pacto de resolución por falta de pago es otra figura, la del 1504.

El 1524 dice que el retracto legal no podrá ejercitarse «sino dentro de nueve días», contados desde la inscripción en el Registro o, en su defecto, desde que el retrayente conoció la venta. Los tres días son los de la muerte del animal vendido (1497), los quince, los de la tácita reconducción del arrendamiento (1566), y los cuarenta, los de la acción redhibitoria por vicios de los animales (1496).

El 1524 cuenta el plazo del retracto legal «desde la inscripción en el Registro, y en su defecto, desde que el retrayente hubiera tenido conocimiento de la venta». El conocimiento solo cuenta cuando no hay inscripción; inscrita la venta, corre desde la inscripción aunque el retrayente se entere después. La fecha del contrato es el día inicial del retracto convencional (1508).

El 1508 dice que el retracto convencional «durará, a falta de pacto expreso, cuatro años contados desde la fecha del contrato». Los diez años son el máximo cuando se estipula el plazo (párrafo segundo del mismo artículo), no la duración supletoria. Los seis años son los del 1548 (arrendar los progenitores o tutores) y los treinta, los de las acciones reales sobre inmuebles (1963). Cuidado con la acción rescisoria, que también «dura cuatro años» (1299): mismo número, otra acción.

El párrafo tercero del 1523 prefiere al «dueño de la tierra colindante de menor cabida». El orden de solicitud solo desempata cuando las dos cabidas son iguales, que no es el caso. Retraer a prorrata es lo de los copropietarios en el retracto de comuneros (1522), no lo de los colindantes.

El 1502 permite al comprador perturbado, o con «fundado temor» de serlo por una acción reivindicatoria o hipotecaria, suspender el pago «hasta que el vendedor haya hecho cesar la perturbación o el peligro». Deja de poder si se afianza la devolución del precio o si se pactó pagar pese a cualquier contingencia; aquí no hay ni lo uno ni lo otro. La sentencia firme es lo que exige la evicción (1475) para el saneamiento, no para suspender el pago; la resolución inmediata la da el 1503 al vendedor, no al comprador; y la rebaja proporcional del precio es un remedio de los vicios ocultos (1486).