Las servidumbres en general

El 548 resuelve el caso del predio dominante en comunidad: el uso de la servidumbre que hace uno de los comuneros impide la prescripción respecto de los demás. No se mide por cuotas ni exige que los otros le hayan encargado usarla, y encaja con la indivisibilidad del 535: la servidumbre no se parte entre los dueños del predio dominante, así que tampoco se pierde por partes.

El 546.3.º extingue la servidumbre cuando los predios llegan a un estado en que no puede usarse, pero no para siempre: revive si después ese estado permite usarla. El límite es el número anterior, el no uso: si cuando el uso vuelve a ser posible ya ha pasado el tiempo de la prescripción, la servidumbre no revive. No hace falta reconocimiento del dueño del predio sirviente; esa escritura es la que suple la falta de título de las servidumbres que no se adquieren por prescripción (540).

El 531 va más allá del esquema del 530: «también» pueden establecerse servidumbres en provecho de una o más personas, o de una comunidad, a quienes no pertenezca la finca gravada. No les pide ser dueñas de otra finca, que es justo lo que las separa de la servidumbre del 530, ni la limita en el tiempo. Quedarse en el 530 —un inmueble en beneficio de otro de distinto dueño— es lo tentador, pero ese artículo describe el caso típico, no el único.

El 530 define la servidumbre como un gravamen sobre un inmueble, el predio sirviente, en beneficio de otro, el predio dominante, que pertenece a distinto dueño. Nadie tiene servidumbre sobre lo suyo: por eso se extingue cuando los dos predios se reúnen en una misma persona (546.1.º). Disfrutar bienes ajenos conservando su forma y sustancia es el usufructo (467), y sujetar un inmueble al cumplimiento de una obligación es lo que hace la hipoteca (1876). El 531 añade las servidumbres en provecho de personas o de una comunidad, pero también entonces la finca gravada es de otro.

Lo que hace continua a una servidumbre, según el 532, es que su uso sea o pueda ser incesante sin que intervenga ningún hecho del hombre. Si cada uso depende de un acto de su titular, es discontinua aunque la use a diario: el mismo artículo llama discontinuas a las que «dependen de actos del hombre». Estar «continuamente a la vista» por signos exteriores es lo que hace aparente a una servidumbre, que es otro eje de la clasificación, y obligar al sirviente a dejar hacer algo la hace positiva (533).

Las servidumbres son inseparables de la finca a la que pertenecen (534) e indivisibles (535): dividir un predio no las modifica. Si se divide el dominante, cada porcionero puede usar por entero de la servidumbre, con dos límites: no alterar el lugar de su uso ni agravarla de otra manera. Lo de «la parte que le corresponda» es la regla de la otra cara: si se divide el predio sirviente, cada parte tiene que tolerar la servidumbre en la porción que le toque. Renunciar en provecho de los demás es otra cosa: el modo de eximirse de los gastos cuando hay varios predios dominantes (544).

El 532 hace depender la apariencia de los signos exteriores: aparentes son las que se anuncian y están continuamente a la vista por signos que revelan su uso y aprovechamiento; las no aparentes no presentan indicio alguno exterior. Ejercerla a la vista de todos no basta si no deja signo, y la inscripción registral no es un signo en la finca. Tampoco basta que el dueño del sirviente la conozca y la tolere: lo que cuenta es el signo en la finca. La continuidad es otro eje, y por eso el 537 pide las dos cualidades a la vez para adquirir por prescripción.

El 540 cierra la lista con un «únicamente»: la falta de título de las servidumbres que no se adquieren por prescripción (las del 539) solo se suple con la escritura de reconocimiento del dueño del predio sirviente o con una sentencia firme. El reconocimiento tiene que venir de quien sufre el gravamen; lo que escriba el dueño del dominante no prueba nada contra el sirviente. El uso, por largo que sea, no suple el título: si lo hiciera, estas servidumbres se adquirirían de hecho por prescripción, que es lo que el 539 excluye.

El 545 empieza por la regla —el dueño del predio sirviente no puede menoscabar de modo alguno el uso de la servidumbre— y sigue con la excepción que este caso pide: si el lugar asignado al principio le priva de hacer obras, reparos o mejoras importantes, puede variarla, a su costa, ofreciendo otro lugar o forma igualmente cómodos y sin perjuicio para el dueño del predio dominante ni para quienes tengan derecho a usarla. El gasto es suyo, porque el cambio le beneficia a él. Extinguirla pagando no lo puede imponer: la redención es convenida entre los dos dueños (546.6.º).

El 536 reconoce dos orígenes: la ley y la voluntad de los propietarios, y de ahí sus nombres, legales y voluntarias. Las legales las regula el capítulo II (549 y siguientes) y las voluntarias, el III (594 y siguientes), donde el propietario las establece como tenga por conveniente sin contravenir las leyes ni el orden público. Una sentencia firme no crea la servidumbre: solo suple la falta de título de una que no puede adquirirse por prescripción (540). Y el 536 no pide a la voluntad de los propietarios ninguna forma, ni escritura ni inscripción, para que nazca la servidumbre.

Mientras las dos fincas eran de la misma dueña no había servidumbre (530 pide distinto dueño), pero el 541 da valor al signo aparente que ella puso: si enajena una, el signo se considera título para que la servidumbre continúe activa y pasivamente. No hace falta prescribir ni que nadie la reconozca después. Lo único que lo impide es que, al separarse la propiedad, el título de enajenación de cualquiera de las fincas diga lo contrario, o que el signo se haga desaparecer antes de otorgar la escritura, y en el caso no ocurre ninguna de las dos cosas.

La prescripción del 537 exige dos cualidades a la vez, continua y aparente. El 539 cierra lo demás: las continuas no aparentes y las discontinuas, «sean o no aparentes», solo se adquieren en virtud de título. Que una discontinua tenga signos exteriores no la abre a la prescripción. Tolerar el uso tampoco sirve: los actos meramente tolerados no afectan a la posesión (444). Si falta el título, solo lo suplen la escritura de reconocimiento del dueño del predio sirviente o una sentencia firme (540).