Los expedientes sobre derechos reales y las subastas voluntarias

Según el art. 110.1.c), quien pide la subasta acompaña a su solicitud el pliego de condiciones particulares, y en él «se recogerá la valoración» de los bienes o derechos. No hay avalúo por perito, como en la subasta de bienes embargados de la LEC: aquí el bien es del solicitante y la valoración la pone él. La certificación de dominio y cargas acredita la titularidad y las cargas, no el valor, y el letrado no fija el valor al acordar la subasta.

El art. 111.3 hace caducar la nota marginal a los seis meses de su fecha, salvo que antes el letrado notifique al registrador el cierre del expediente o su suspensión; en ese caso, el plazo se cuenta desde que le notifique la reanudación. La nota avisa a quien consulte el Registro de que el bien está en subasta, y el registrador comunica al letrado y al Portal de Subastas cualquier título que llegue después y cambie la información.

El art. 102 exige a quien pide poner a interés el capital cobrado que ofrezca «garantías suficientes para conservar su integridad»: lo que se protege es el capital, que al acabar el usufructo es del propietario. La ley no pide una fianza de una cuantía fija ni un informe de rentabilidad, y el deudor ya no tiene nada que decir: pagó. Esas garantías vuelven en la resolución: si el juez autoriza la inversión, ha de fijar las que debe establecer el usufructuario (art. 103.2).

El art. 111.1 obliga al letrado (la ley dice «Secretario judicial»; es el letrado de la Administración de Justicia desde la LO 7/2015) a consultar el Registro Público Concursal antes de resolver sobre la solicitud, y si acuerda la subasta, le comunica el expediente con el número de identificación fiscal del titular y, después, su final. La capacidad para contratar y el poder de disposición los acredita el propio solicitante con su solicitud (art. 110.1); la certificación del Registro de la Propiedad la pide el letrado después, una vez acordada la subasta de un bien inscrito (art. 111.3).

El art. 109.1 da la regla general —el juzgado del domicilio del titular, y con varios titulares, el de cualquiera de ellos— y una especial para los inmuebles: el del lugar donde radiquen. Una finca en Granada se subasta en Granada (la ley dice «Juzgado de Primera Instancia»; hoy, la sección civil del tribunal de instancia que estrenó la LO 1/2025). Elegir entre Sevilla y Málaga sería lo correcto si lo que se subasta fuera un bien mueble de los dos hermanos; el lugar del título no cuenta.

El art. 101.1 atribuye el expediente al juzgado (la ley dice «Juzgado de Primera Instancia»; hoy, la sección civil del tribunal de instancia que estrenó la LO 1/2025) del último domicilio del solicitante —el usufructuario— y, en su defecto, al de su última residencia. No mira al deudor del crédito ni al propietario, aunque los dos estén interesados en el cobro, ni al lugar donde nació el usufructo. El mismo artículo dice que la tramitación sigue las normas comunes de la ley y que no hace falta abogado ni procurador.

El art. 108 define la subasta voluntaria por dos notas: se hace fuera de un procedimiento de apremio y a instancia del propio interesado en enajenar bienes o derechos determinados. Es el caso de la dueña que quiere vender su local en subasta. El ejecutante con un embargo, el banco que ejecuta su hipoteca y la Agencia Tributaria que subasta en vía de apremio actúan dentro de un apremio, judicial o administrativo, y contra la voluntad del dueño.

El art. 100 abre el expediente para los créditos ya vencidos, y solo cuando al usufructuario le falta la fianza que le dejaría cobrar por sí —está dispensado de prestarla, no pudo constituirla o la que constituyó no basta— y además no tiene la autorización del propietario. Con fianza suficiente no necesita al juez, por mucho que el propietario se oponga; y si el propietario ya lo autorizó, no hay nada que autorizar: la negativa del deudor a pagar se reclama por la vía ordinaria. Un crédito que aún no ha vencido queda fuera del expediente.

El art. 104 deja fuera del expediente de deslinde de la ley los inmuebles de las Administraciones Públicas, «cuyo deslinde se practicará conforme a su legislación específica», aunque no estén inscritos. El expediente de la Ley 15/2015 es para las fincas no inscritas de los demás; la legislación hipotecaria se reserva a las fincas inscritas, y no hace falta acudir a un juicio declarativo, porque la Administración tiene su propio cauce.

El art. 107.3 manda el testimonio del acta y del decreto al Catastro, para que haga, en su caso, las alteraciones catastrales que procedan: por eso el art. 106 exige la certificación catastral y, si no coincide con el deslinde, una representación gráfica georreferenciada. La finca no está inscrita y la ley no prevé enviar nada al Registro de la Propiedad ni al ayuntamiento. Tampoco al juez: el expediente lo cierra el propio letrado de la Administración de Justicia (en el texto, «Secretario judicial») con un decreto que acuerda el archivo definitivo (art. 107.2).