El contrato de obras

Por debajo del presupuesto que lo hace obligatorio, el informe de supervisión es facultativo, pero el art. 235 exceptúa las obras que afectan a la estabilidad, la seguridad o la estanqueidad: en ellas es igualmente preceptivo, sea cual sea el presupuesto. Por eso no basta mirar el importe. Lo que decide es la afectación a la estanqueidad, no que la obra se haga en la cubierta ni que sea o no de nueva planta.

Restauración y rehabilitación comparten casi todo: reparar la construcción conservando su estética y respetando su valor histórico. Las separa la función: la restauración la mantiene (art. 232.6) y la rehabilitación dota al inmueble de una nueva funcionalidad compatible con sus valores originales (art. 232.7), que es convertir el cuartel en biblioteca. La gran reparación enmienda un menoscabo de la estructura resistente y no da al inmueble una función nueva. No es primer establecimiento, porque no se crea un inmueble nuevo, y la ley define aparte, y con más precisión, la rehabilitación.

La ejecución de la obra empieza con el acta de comprobación del replanteo, y el art. 237 deja al contrato fijar el plazo para hacerla con un tope: un mes desde la formalización, salvo casos excepcionales justificados. El plazo se cuenta desde la formalización, no desde la adjudicación, y tres meses no son el límite de la ley, se cuenten desde donde se cuenten.

Los 260.000 euros son el 13 % del precio inicial. El art. 315 fija en un 20 % la desviación que hace responder al proyectista, pero cuando lo que falla es el estudio geotécnico el art. 233.4 sustituye ese 20 % por un 10 %: pasado ese umbral, la indemnización es exigible. Por eso el 20 % del art. 315, que es el distractor tentador, no se aplica aquí; y ni el 15 % ni el 5 % son el umbral de este precepto: con el 5 % no bastaría.

El art. 243.3 deja al pliego de cláusulas administrativas particulares fijar el plazo de garantía según la naturaleza y la complejidad de la obra, con un suelo: no puede ser inferior a un año, salvo casos especiales. Hay obras que no lo tienen, como los sondeos infructuosos o los dragados (art. 243.4). Seis meses quedan por debajo del suelo, y dos y cinco años son plazos que el pliego puede fijar, no el mínimo.

Las obras se ejecutan conforme a las instrucciones de interpretación técnica de la Dirección facultativa (art. 238.1), y cuando son verbales el art. 238.2 exige ratificarlas por escrito en el más breve plazo posible para que vinculen a las partes. No hace falta que las apruebe el órgano de contratación, el acta de comprobación del replanteo es el acto con que empieza la ejecución y la ley no prevé un plazo de objeción.

El art. 231.1 atribuye la aprobación del proyecto al órgano de contratación, con una sola salvedad: que una norma jurídica atribuya específicamente esa competencia a otro órgano. La oficina de supervisión informa el proyecto pero no lo aprueba; el director facultativo dirige la ejecución de la obra ya contratada, y la Intervención fiscaliza el gasto, no aprueba proyectos.

El art. 239.2 enumera los casos de fuerza mayor, y el primero son los incendios causados por la electricidad atmosférica: un rayo. Un incendio por un cortocircuito de la maquinaria no tiene ese origen, y ni el concurso de un proveedor ni la subida de precios de los materiales están en la lista, que recoge además los fenómenos naturales catastróficos y los destrozos en guerra, robos tumultuosos o alteraciones graves del orden público. En esos casos el contratista tiene derecho a ser indemnizado (art. 239.1).

Las certificaciones mensuales comprenden la obra ejecutada conforme a proyecto en ese periodo, y el art. 240.1 dice que sus abonos son pagos a cuenta: quedan sujetos a las rectificaciones que se produzcan en la medición final y no suponen en forma alguna aprobación y recepción de las obras que comprenden. Por eso no es una recepción parcial, que tiene su propio régimen en el art. 243.5, ni una aprobación, ni un pago definitivo.

El art. 232.5 da carácter de conservación a las obras que enmiendan un menoscabo producido en el tiempo por el natural uso del bien, que es el desgaste del firme por el tráfico; y añade que las de mantenimiento tienen ese mismo carácter. La reparación, simple o gran reparación, enmienda un menoscabo por causas fortuitas o accidentales (art. 232.4), y la reforma amplía, mejora, moderniza o refuerza un inmueble existente (art. 232.3).

Según el art. 235, las oficinas de supervisión verifican que el proyecto ha tenido en cuenta las disposiciones generales de carácter legal o reglamentario y la normativa técnica aplicable a su tipo. Comprobar la disponibilidad de los terrenos es parte del replanteo (art. 236), que se hace una vez aprobado el proyecto; la existencia de crédito se acredita en el expediente de contratación, y la elección de la solución se justifica en la memoria del propio proyecto (art. 233.1.a).

Una cosa es cuánto dura la responsabilidad del contratista y otra cuánto tiempo hay para exigirla. Por los daños materiales dimanantes de los vicios o defectos, el art. 244.2 da dos años desde que se producen o se manifiestan: tres años es tarde. Que la responsabilidad siga viva no impide que la acción prescriba, y ni el año ni los cinco años son el plazo. El mismo precepto deja a salvo, «sin perjuicio de las acciones que puedan subsistir para exigir responsabilidades por incumplimiento contractual».

Los 120.000 euros son el 8 % del precio inicial. El art. 242.4 no considera modificación el exceso de mediciones, la variación solo en el número de unidades realmente ejecutadas sobre las previstas, siempre que en global no supere el 10 % del precio del contrato inicial, y lo manda recoger en la certificación final. Por eso no hace falta expediente de modificación, proyecto modificado ni conformidad del contratista.

El replanteo comprueba, entre otras cosas, la disponibilidad de los terrenos (art. 236.1), pero en las obras de infraestructuras hidráulicas, de transporte y de carreteras el art. 236.2 dispensa de ese requisito previo. La dispensa tiene un límite: la ejecución no puede iniciarse hasta que se formalice la ocupación conforme a la Ley de Expropiación Forzosa. No depende de declarar la urgencia.

Según el art. 243.6, cuando el órgano de contratación acuerda, por razones excepcionales de interés público motivadas, la ocupación efectiva de las obras o su puesta en servicio para el uso público sin el acto formal de recepción, desde ese momento se producen los efectos propios de la recepción. No depende de la conformidad del contratista, y no es una recepción parcial, que es la de las partes ejecutadas por fases que prevea el contrato (art. 243.5).

La modificación, acordada conforme al art. 206, es obligatoria para el contratista, y el art. 242.1 añade que si supone supresión o reducción de unidades de obra no tiene derecho a reclamar indemnización alguna. Los porcentajes del 3 % y del 6 % son indemnizaciones de ciertos casos de resolución del contrato, y aquí no hay resolución, sino una modificación obligatoria.

El art. 235 hace preceptivo el informe de supervisión cuando el presupuesto base de licitación es igual o superior a 500.000 euros, IVA excluido: aquí son 460.000. Con el IVA no se cuenta, aunque el presupuesto base lo incluya. Y el valor estimado es la base de otro 500.000, el de la clasificación exigible al contratista de obras (art. 77.1.a), que no decide la supervisión. El umbral armonizado no tiene nada que ver con este informe.

El art. 244.1 extiende la responsabilidad del contratista más allá del plazo de garantía cuando la obra se arruina o sufre deterioros graves por vicios ocultos debidos a su incumplimiento: responde de los daños que se produzcan o manifiesten durante quince años, contados desde la recepción. Doce años están dentro. Los quince años no se cuentan desde que vence la garantía, y los diez no son el plazo de esta ley.