La subasta de inmuebles: el remate y la administración para pago

El art. 674 manda cancelar todas las inscripciones y anotaciones posteriores al gravamen ejecutado, también las practicadas después de expedida la certificación de cargas del art. 656. Que la certificación no la recogiera no la salva. La subrogación del adjudicatario es solo en las cargas anteriores (art. 670.5).

El art. 673 hace título bastante el testimonio del decreto de adjudicación, que expide el letrado de la Administración de Justicia. No hace falta escritura otorgada por el ejecutado. El mandamiento de cancelación es otro documento, que sirve para cancelar las cargas posteriores (art. 674), no para inscribir la adquisición.

El tercero que presenta el ejecutado en los diez días siguientes al cierre tiene que ofrecer al menos el 60 % del valor de subasta, o menos si basta para la completa satisfacción del ejecutante (art. 670.3). El 70 % es el umbral que hace innecesaria la mejora. El 50 % es el del tercero en la subasta de bienes muebles (art. 650.3), donde todos los porcentajes son más bajos.

El art. 672.1 retiene el remanente para pagar a quienes tengan su derecho inscrito o anotado después del ejecutante, cuyas cargas se cancelan con la adjudicación (art. 674). Solo lo que sobre después de pagarles va al ejecutado o al tercer poseedor. Los titulares de cargas anteriores no cobran del remate: su carga subsiste y el adjudicatario se subroga en ella.

Cuando hubo pujas, el ejecutante que no fue el mejor postor ya no puede mejorar el precio ni pedir la adjudicación después de la subasta (art. 670.3, que remite al 647). La facultad de mejorar tras el cierre no es suya, sino del ejecutado, que puede presentar en diez días a un tercero que mejore la postura.

El art. 671 admite la adjudicación desde el 50 % del valor de subasta, o desde el 40 % si paga entero al ejecutante. Por debajo, la petición no se rechaza sin más: el letrado, oídas las partes, resuelve según las circunstancias del caso, atendiendo a la conducta del deudor, a otras vías de cobro y al sacrificio patrimonial de cada uno. Contra su decreto cabe recurso directo de revisión.

El art. 670.3 aprueba también el remate por la cantidad que satisface por completo al ejecutante, siempre que no baje del 40 % del valor de subasta, y entonces la ejecución termina y quedan liberados los demás bienes que garantizaban el pago. La decisión del letrado oídas las partes, a la vista de las circunstancias, es para la postura que no cumple ninguno de esos requisitos.

Contra el decreto que aprueba o deniega el remate, el art. 670.3 da recurso directo de revisión ante el tribunal que dictó la orden general de ejecución: no hace falta pasar antes por la reposición, que es la regla general frente a los decretos no definitivos. Tampoco hay apelación. Si el letrado deniega el remate, a instancia del ejecutado alza además el embargo.

El art. 672.2 dice que este decreto solo es recurrible en reposición, y que pueden interponerla los terceros acreedores que presentaron liquidación. No hay que confundirlo con el decreto que aprueba o deniega el remate, que lleva recurso directo de revisión ante el tribunal (art. 670.3). La distribución solo vale a efectos de repartir lo recaudado: los acreedores conservan sus acciones para hacer valer su derecho en otro proceso.

El art. 679 lleva al juicio verbal, ante el tribunal que autorizó la ejecución, toda cuestión entre acreedor y ejecutado sobre la administración de las fincas, salvo las de rendición de cuentas. Esas tienen su propio cauce en el art. 678: vista al ejecutado, comparecencia ante el letrado de la Administración de Justicia y decreto, que es el distractor que se confunde.

Sin mejora del ejecutado, o si la mejora no tiene efecto, el art. 670.3 aprueba el remate en favor del mejor postor si ofrece al menos el 50 % del valor de subasta. En los bienes muebles esa regla baja al 30 % (art. 650.3), y el 60 % es lo que debe ofrecer el tercero que presenta el ejecutado. El 40 % no es el umbral general, sino el suelo del remate que paga entero al ejecutante; si no, decide el letrado oídas las partes.

El art. 676.1 dice que el letrado de la Administración de Justicia fija por decreto la retribución de los administradores terceros a costa del ejecutado. Que la elección sea del ejecutante no cambia quién paga: la administración es una forma de cobrar lo que el ejecutado debe, y sus costes corren como los demás de la ejecución.

Si la administración no basta, el art. 680.3 deja al ejecutante pedir que el letrado de la Administración de Justicia le ponga término y, previa rendición de cuentas, se pase a la realización forzosa por otros medios. Las multas coercitivas del art. 676.3 castigan a quien impide o dificulta la administración, no la falta de rendimientos. Y no hay adjudicación por el valor de tasación.

La designación es del ejecutado: el art. 671 se la atribuye, por sí o a propuesta del ejecutante, desde que termina la subasta desierta. El ejecutante puede proponer, pero no designar, y ni el letrado de oficio ni los acreedores posteriores tienen esa facultad.

El art. 667.2 no deja que el retraso del Registro paralice la subasta: pasadas cuarenta y ocho horas desde la publicación del anuncio, se expresa que la información no se ha podido emitir y la subasta comienza. La información se puede incorporar al Portal de Subastas más tarde, antes de que la subasta termine. Ni se suspende, ni se repite el anuncio, ni se espera a una certificación nueva.

Si las cargas anteriores igualan o superan el valor del bien, restarlas deja un valor de subasta nulo o negativo, y el art. 666.2 manda dejar en suspenso la ejecución sobre ese bien: subastarlo no daría nada al ejecutante. El alzamiento del embargo a instancia del ejecutado es otra cosa: lo prevé el art. 671 cuando la subasta se celebra y no hay ningún postor. La ley no ordena una nueva tasación ni una subasta sin tipo.

El art. 666.1 parte del avalúo y le resta el importe de las cargas y derechos anteriores al gravamen por el que se despachó la ejecución, cuya preferencia resulte de la certificación de dominio y cargas. Se restan porque esas cargas subsisten y el adjudicatario se subroga en ellas (art. 670.5). Las posteriores no se descuentan: se cancelan tras la adjudicación (art. 674). El 70 % no es el valor de salida, sino el umbral para aprobar el remate de inmediato (art. 670.1).

El art. 670.7 permite liberar los bienes en cualquier momento anterior a la aprobación del remate o de la adjudicación al ejecutante. El cierre de la subasta no es el límite: si ya concluyó, el letrado la deja sin efecto por decreto. El testimonio del decreto de adjudicación y la toma de posesión son posteriores a la aprobación, y para entonces ya es tarde.

El art. 675.3 manda al tribunal decretar el lanzamiento en todo caso si los ocupantes citados no comparecen sin justa causa, y lo resuelve por auto sin ulterior recurso. La remisión al juicio que corresponda es para la petición hecha pasado el año; y quien es desalojado conserva sus derechos para hacerlos valer en ese juicio (art. 675.4).

El art. 669.1 fija el depósito para pujar por un inmueble en el 20 % del valor de subasta, con un mínimo de 1.000 euros cuando ese porcentaje dé menos. El 20 % de 6.500 son 1.300 euros, que superan el mínimo: el mínimo no entra en juego y hay que consignar 1.300. Los 650 euros saldrían del 10 % que se exige para pujar por bienes muebles (art. 647.1).