La subasta de inmuebles: la certificación de cargas y los títulos

El art. 658 ordena alzar el embargo cuando el bien está inscrito a nombre de otra persona, salvo que se proceda contra el ejecutado como heredero del titular registral o el embargo se trabara en ese concepto. Mantener el embargo y entenderse con el titular es lo que pasa cuando la inscripción a su favor es posterior a la anotación (párrafo segundo y art. 662), que no es el caso. No hay que esperar a una tercería: lo resuelve el letrado a la vista de la certificación.

El art. 656.2 permite al letrado pedir de oficio una nota simple actualizada cuando la petición de subasta se demora más de seis meses desde que se expidió la certificación de cargas, antes de dictar el decreto de convocatoria. Sirve para comprobar que el estado registral sigue concordando con la certificación y que las cargas preferentes tenidas en cuenta para valorar el bien siguen vigentes. Es una facultad («podrá»), no un deber, y la nota se publica en el Portal de Subastas para los interesados.

El art. 656.1 dice que la certificación se expide «en todo caso» en formato electrónico y con contenido estructurado: no hay papel ni elección del registrador. La que pide el procurador del ejecutante tampoco es una excepción, sino otro caso de la misma regla (art. 656.3), y el Registro la hace llegar siempre por medios electrónicos al órgano judicial (art. 656.4).

El art. 664 permite al letrado de la Administración de Justicia emplear los apremios que estime conducentes y obtener los títulos de los registros o archivos donde estén, y para ello puede facultar al procurador del ejecutante si son públicos. Es la misma lógica que en la certificación de cargas (art. 656.3) y en el requerimiento del art. 663.2: se apoya en el procurador de quien tiene interés en que la ejecución avance. Ni el registrador ni el depositario tienen ese papel, y la LEC no prevé facultar para ello a un funcionario de Auxilio Judicial.

El art. 657.3 prevé que, pasados diez días desde el requerimiento sin respuesta, el letrado pueda reiterar el requerimiento con el apercibimiento de las multas de los arts. 589 y 591, mientras no sea atendido. El silencio no equivale a que el crédito se haya extinguido ni a que subsista por lo que diga el Registro. La vista ante el tribunal es para cuando las respuestas discrepan (art. 657.2), no para cuando no hay respuestas.

El art. 659.2 dice que a quien inscribe después de expedida la certificación no se le comunica nada, pero, si acredita su inscripción ante el letrado de la Administración de Justicia, se le da intervención en el avalúo y en las actuaciones que le afecten. Por eso no recibirá ninguna comunicación del registrador, que solo alcanza a los titulares que ya figuran en la certificación (art. 659.1), y tampoco queda fuera del procedimiento ni necesita una tercería para intervenir.

El art. 661.1 da a los ocupantes distintos del ejecutado diez días desde la notificación para presentar los títulos que justifiquen su ocupación. Con ellos el tribunal puede decidir, si lo pide el ejecutante, si tienen derecho a permanecer en el inmueble tras la enajenación, y esa situación posesoria se publica con la subasta. La notificación puede practicarla el procurador del ejecutante si lo solicita.

El art. 661.2 permite al ejecutante pedir esa declaración antes de anunciarse la subasta, para que quien puje sepa si el inmueble se entrega libre: lo que se declare se hace constar en la publicidad de la subasta. El tribunal accede por auto no recurrible si los ocupantes son de mero hecho o sin título suficiente. Pedirlo tras el remate o tras la posesión llegaría tarde para ese fin. El año desde la adquisición es otra cosa: el plazo que tiene el adquirente, no el ejecutante, para pedir el lanzamiento de los ocupantes cuando no se siguió antes este trámite (art. 675.2).

El párrafo segundo del art. 658 corrige la regla del primero: si la inscripción a nombre de otra persona es posterior a la anotación del embargo, el embargo se mantiene y se aplica el art. 662, el del tercer poseedor. La anotación ya avisaba a quien comprara después, así que la venta no le quita la garantía al ejecutante, sin necesidad de probar fraude ni de abrir un incidente. El alzamiento solo procede cuando el tercero ya era titular antes de la anotación.

El art. 663.1 dice que el letrado puede hacer ese requerimiento mediante diligencia de ordenación, de oficio o a instancia de parte, en la misma resolución en que manda expedir la certificación de dominio y cargas. Es un acto de impulso del procedimiento, y por eso no hace falta un decreto. El mandamiento es la forma de dirigirse al registrador para pedir la certificación (art. 656.1), no al ejecutado; y la diligencia de constancia solo deja constancia de un hecho.

El art. 660.1 dispone que, si no consta el domicilio o la comunicación se devuelve por cualquier motivo, el registrador practica una nueva comunicación por edicto en el «Boletín Oficial del Estado». El edicto en el tablón de anuncios del Registro durante quince días es la regla anterior a la Ley 19/2015, ya sustituida. La comunicación es del registrador, no del órgano judicial ni del procurador, y aunque falte o tenga defectos no impide inscribir al que adquiera en la ejecución (art. 660.2).

Según el art. 659.1, es el registrador quien comunica la ejecución a los titulares de derechos posteriores que constan en la certificación, siempre que su domicilio conste en el Registro; la certificación debe expresar que se hicieron esas comunicaciones (art. 660.1). No lo hace el letrado de la Administración de Justicia: él se dirige a los acreedores preferentes o de igual rango para que informen de sus créditos (art. 657.1), que es otro trámite con otros destinatarios.

Según el art. 657.2, si hay disconformidad el letrado convoca a una vista ante el tribunal, que se celebra dentro de los tres días siguientes, y la cuestión se resuelve por auto no susceptible de recurso en los cinco días siguientes. No la decide el letrado por decreto, porque es una controversia que resuelve el tribunal, ni se abre un juicio verbal. El distractor tentador es el auto recurrible en apelación: el precepto excluye expresamente cualquier recurso.

El art. 662.3 permite al tercer poseedor liberar el bien pagando lo que se deba al acreedor por principal, intereses y costas, dentro de los límites de la responsabilidad a que esté sujeto el bien. No paga todas las cargas del inmueble ni su valor de tasación: solo la deuda que se ejecuta, y con el tope de lo que el bien garantiza. Tampoco basta el principal, porque los intereses y las costas forman parte de lo debido. Es distinto del titular posterior del art. 659.3, que al pagar no libera el bien, sino que queda subrogado en los derechos del ejecutante.

El art. 665 permite subastar sin suplir la falta de títulos a instancia del acreedor y haciendo constar esa circunstancia en los edictos, para que quien puje sepa lo que compra. No se hace de oficio por el mero hecho de que el ejecutado no los haya presentado (para eso están los apremios del art. 664), ni requiere el consentimiento del ejecutado ni un auto del tribunal.

El art. 657.1 manda al letrado dirigirse de oficio a los acreedores registrales con créditos preferentes o de igual rango que el que sirvió para despachar la ejecución, y al ejecutado, para que informen de si el crédito subsiste y en qué cuantía. Son las cargas que pueden seguir pesando sobre el bien tras la subasta. A los titulares posteriores no se les pide información: a ellos se les comunica la ejecución, y lo hace el registrador (art. 659.1). Y el que informa junto a los acreedores es el ejecutado, no el ejecutante.