La realización de los bienes: entrega directa, valoración y convenio

El art. 640.4 exige comprobar que la transmisión se hizo con conocimiento, por el adquirente, de la situación registral que resulta de la certificación de cargas, y con el consentimiento de los acreedores y terceros poseedores posteriores al gravamen ejecutado. Es la misma garantía que en la subasta: quien compra sabe qué cargas subsisten. La consignación del precio, el parentesco o el pago del impuesto no son lo que la ley manda comprobar.

El art. 634.3 separa estos saldos de los de inmediata disposición: como todavía no pueden cobrarse, el letrado adopta las medidas oportunas para lograr su cobro y puede nombrar un administrador cuando sea conveniente o necesario. Entregarlos ya por su valor nominal es lo que se hace con los saldos de inmediata disposición (art. 634.1.2.º), no con los que vencen más tarde; y la ley no prevé ni subastarlos ni tasarlos.

Según el art. 640.3, si el acuerdo no se cumple en el plazo pactado o, por cualquier causa, el ejecutante no queda satisfecho en los términos convenidos, puede pedir que se alce la suspensión de la ejecución y que se proceda a la subasta. El fracaso del convenio devuelve la ejecución al cauce ordinario: no da al ejecutante una adjudicación directa, ni una multa, ni otra forma de realización sin nuevo acuerdo.

En defecto de peritos al servicio de la Administración de Justicia, el art. 638.1 permite encomendar la tasación a organismos o servicios técnicos dependientes de las Administraciones públicas con personal cualificado y que se hayan comprometido a colaborar con ella. Solo si tampoco puede acudirse a ellos se nombra a alguien de las listas de entidades públicas y colegios profesionales. Ni el ejecutante elige al perito, ni la entidad especializada en la venta tasa.

Para las acciones, obligaciones y otros valores admitidos a negociación en un mercado secundario, el art. 635.1 manda enajenarlos con arreglo a las leyes que rigen esos mercados: el mercado ya les da un precio, y venderlos allí es lo más eficaz. La adjudicación directa al ejecutante no está prevista para estos valores, y el derecho de adquisición preferente cuenta en las acciones y participaciones que no cotizan (art. 635.2).

El art. 639.2 fija ocho días desde la aceptación del encargo, y el perito entrega la valoración a la vez al tribunal y a las partes personadas. El plazo solo puede ampliarse por causas justificadas, en función de la cuantía o complejidad de la valoración. Los cinco días son otro plazo: el que tienen las partes, después, para alegar contra la valoración (art. 639.4).

El art. 639.4 permite a las partes, y a los acreedores posteriores del art. 659, alegar contra la valoración hasta que pasen cinco días desde su entrega, y acompañar informes de otro perito tasador. Los ocho días son los que tiene el perito para entregar la valoración desde que acepta el encargo (art. 639.2).

Cuando el convenio recae sobre bienes inscribibles, el art. 640.2 exige la conformidad expresa de los acreedores y terceros poseedores que inscribieron o anotaron sus derechos después del gravamen que se ejecuta: son ellos los que ven cancelados sus asientos con la realización. Las cargas anteriores subsisten (art. 640.4, que remite a las reglas de la subasta), y por eso sus titulares no tienen que consentir.

El art. 639.3 manda tasar por el valor de mercado y, en los inmuebles, sin tener en cuenta las cargas y gravámenes, que la ley trata aparte, en el art. 666. Descontarlas ya en la tasación mezclaría dos operaciones que la ley separa. Y el valor catastral, con cargas o sin ellas, no es el criterio del avalúo.

El art. 636 ordena las formas de realización: primero, la convenida entre las partes e interesados y aprobada por el letrado de la Administración de Justicia (art. 636.1); solo a falta de convenio, la subasta judicial (art. 636.2). La subasta es el cauce subsidiario, no el primero. Y la realización por persona o entidad especializada ya no tiene artículo propio: el art. 641 está sin contenido desde la LO 1/2025, y hoy cabe como contenido de un convenio (art. 640.1).

El art. 639.4 manda al letrado de la Administración de Justicia determinar la valoración definitiva a la vista de las alegaciones y apreciando todos los informes según las reglas de la sana crítica. El informe del perito designado no prevalece por serlo, ni la ley prevé una media aritmética ni una tercera tasación dirimente: el letrado valora todos los dictámenes juntos.

El art. 640.1 abre el convenio al ejecutante, al ejecutado y a quien acredite interés directo en la ejecución, y le deja elegir el modo más eficaz, incluida la realización por persona o entidad especializada. No es cosa solo de las dos partes: los terceros interesados pueden intervenir, y los que resulten afectados han de prestar su conformidad para que el acuerdo se apruebe (art. 640.2).

El art. 637 manda tasar los bienes que no se entregan directamente ni son valores o participaciones, salvo que ejecutante y ejecutado se hayan puesto de acuerdo sobre su valor, antes o durante la ejecución. El avalúo protege a los dos, porque fija el valor de referencia de la realización; por eso basta su acuerdo y no la renuncia de uno solo. La incomparecencia del ejecutado y la proporción entre el valor y la deuda no cuentan.

El art. 639.1 pide la aceptación en el siguiente día a la notificación, salvo que concurra causa de abstención, y permite comunicarla por vía telemática al órgano judicial. Los tres días son el plazo para solicitar la provisión de fondos (art. 638.3), que corre desde el nombramiento.

Si la realización se hace mediante subasta extrajudicial por persona o entidad especializada, el art. 640.2 pide al letrado de la Administración de Justicia que, antes de aprobar la transmisión, verifique que se ha cumplido la normativa de ordenación del comercio minorista que regula la venta en pública subasta. Los porcentajes sobre el valor de tasación son reglas de la subasta judicial, y la caución de la entidad no figura en el artículo vigente.

El art. 638.3 da al perito tres días desde su nombramiento para pedir la provisión de fondos, que va a cuenta de la liquidación final. El letrado decide sobre ella, y el perito no emite su dictamen hasta que se abona. No hay que confundirlo con el siguiente día que tiene para aceptar el cargo una vez notificado (art. 639.1).

El art. 638.2 reconoce la recusación al ejecutante y al ejecutado que hubiere comparecido: quien no se ha personado no interviene en la tasación. El «interés directo en la ejecución» es lo que permite convenir la realización (art. 640.1), no recusar; y los acreedores posteriores intervienen después, con alegaciones a la valoración (art. 639.4).